惠州市土地流转服务中心 • 土地出售 • 厂房出售 • 产业园招商 • 企业选址

登录| 注册

当前位置: 惠州土地网 > 新闻资讯 > 出租率波动,园区REITs估值如何获得强支撑?

出租率波动,园区REITs估值如何获得强支撑?

发布时间:2023-11-28 11:49| 来源:观点新媒体 收藏 46

3028deb673356ab6a87f48c07713957d_a37c7022029e9fed53f32c3bf744588b.jpg

去年底以来,不少产业园区出现退租的情况,对于园区REITs而言并不是一个好消息。从估值来看,园区REITs在二级市场的估值持续回落,昔日的香饽饽如今面临着变化。

根据Wind统计,已上市的29只基础设施公募REITs年内至今平均跌幅达14.69%,经济下行对不同行业的冲击逐渐得到体现。分类型看,园区REITs共有9只,平均跌幅逾20%,除了6月底上市的中金湖北科投光谷REIT,其余均录得不同程度的估值下降。

在园区REITs当中,建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT年内分别录得跌幅36.71%、33.4%。这两只基金和华安张江产业园REIT(跌幅16.87%)于前三季度出租率下行最为明显。

比如建信中关村REIT三季度再有5家租户退租,新招租面积难以弥补退租面积,导致出租率进一步下滑至63.73%;华安张江产业园REIT方面,出租率依然受到哲库的退租事件拖累。

作为产权类项目,退租对园区对收入和现金流会产生明显影响,而现金流乃至预期现金流进一步影响园区REITs的基金净值。目前资本市场已经“用脚投票”,建信中关村REIT、博时蛇口产园REI分别折价达21.37%、17.37%。

这考验着园区运营方的稳租约能力,博时蛇口产园REIT在三季报中就曾提及维持最优出租率的措施及策略,包括提供增值服务于现有租户维持良好关系,针对租赁期限即将届满的租赁协议,提前开展续租工作;优化租户结构,丰富租户多元性等。

但也需要注意一些结构性问题:上述出租率下行明显的三只园区REITs,底层资产都是研发办公类型的项目(产业大厦),这些项目基本具备区位优势,租金水平也比产业园区更高。截至三季度末,这三只RETIs涉及的产业大厦每平方米月均租金在108-180元左右,而产业园区一般只有几十元水平。

在租户稳定性上,产业大厦不如产业园区,因为产业园区定位为生产研发型项目,租户往往需要投入较多成本打造实验室及安装生产设备,客户粘性也更高。这也使得在经济下行时期,产业园区具备稳定的出租率及租金水平。

因此不同类型底层资产在稳定性、盈利能力等方面表现各异,打造园区时定位务必要求做到准确。同时需要精确把握入驻客户的经营状况及发展需求,通过高质量运营提升资产价值和回报水平。

12月12-13日,以“产业筑梦”为主题,2023大湾区产业论坛将在深圳腾讯滨海大厦4楼多功能厅召开,共话产业发展前路。论坛将全面涉及产业运营、投资机会、资产管理、REITs、招商稳租、产业生态打造、数字化、ESG、物流机遇等热点话题,汇聚一众行业践行者,以演讲、对话、交流的形式,对当下国内产业园区的发展、未来可能性进行深度剖析与交流探讨,助力行业健康发展。

点击链接报名:2023大湾区产业论坛

640_wx_fmt=jpeg&from=appmsg&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1 (21).jpg

提示 【免责声明】惠州土地网注明稿件来源为其他媒体与网站的文/ 图等稿件均为转载稿件,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如转载稿件涉及版权等问题,请联系惠州土地网采编中心协调处理(或删除)电话:13622998777,邮箱:305723329@qq.com。

139 2362 5656